Zawierając umowę ubezpieczenia nieruchomości należy pamiętać, że samo posiadanie nawet najlepiej skonstruowanej polisy nie gwarantuje wypłaty odszkodowania.
Towarzystwa w ogólnych warunkach stosują wyłączenia, które ograniczają ich odpowiedzialność. Na wiele z nich nie mamy wpływu, ponieważ posiadają charakter generalny (wojna, działanie energii jądrowej, wina umyślna osoby ubezpieczonej), inne wynikają z polityki stosowanej przez danego ubezpieczyciela.
Jednym z powszechnych wyłączeń, którego zastosowanie jesteśmy jednak w stanie wyeliminować, jest brak aktualnych przeglądów technicznych nieruchomości. Dlatego niezbędne jest szczególna dbałość w tej kwestii wynikająca ze znajomości przepisów prawa.

Podstawy prawne przeglądów okresowych

Najważniejsze przepisy dotyczące przeglądów okresowych w domach i mieszkaniach zawarte są w art. 62  ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku –  Prawo budowlane.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków reguluje natomiast przeglądy klimatyzacji i systemów ogrzewania. Częstotliwość przeprowadzania kontroli stanu technicznego systemu ogrzewania uzależniona jest od mocy cieplnej oraz rodzaju stosowanego paliwa. Sprawdzenie systemów klimatyzacji powinno nastąpić co najmniej raz na 5 lat.

Przeglądy muszą być przeprowadzane przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Z kontroli sporządzany jest protokół. Właściciel ma obowiązek odebrać  i podpisać protokół z przeglądu, co potwierdza zapoznanie się z jego treścią.

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów wskazuje częstotliwość czyszczenia przewodów kominowych:

• co najmniej raz na 3 miesiące – w przypadku palenisk opalanych paliwem stałym,
• co najmniej raz na 6 miesięcy – w przypadku paliwa płynnego lub gazowego,
• co najmniej raz na 12 miesięcy – dla przewodów wentylacyjnych.

Do wypełnienia tego obowiązku w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektach budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego nie są wymagane uprawnienia kominiarskie.

Wpływ przeglądów na ubezpieczenia (informacje aktualne na dzień 12.01.2026)

Zapisy dotyczące skutków braku przeglądów są różne w poszczególnych towarzystwach ubezpieczeniowych. Prawo powołania się na tę okoliczność istnieje wyłącznie w przypadku, gdy miała wpływ na powstanie szkody. Stosowane są również zapisy, które pozwalają otrzymać odszkodowanie nawet w przypadku, gdy właściciel nie dopełnił obowiązku wykonania okresowego przeglądu i miało to wpływ na powstanie szkody.

• Zgodnie w OWU PZU DOM, jeśli dom jednorodzinny ma mniej niż 50 lat albo przeszedł generalny remont w ciągu 20 lat poprzedzających zawarcie polisy, ubezpieczyciel odpowiada w granicach sumy ubezpieczenia, jednak nie więcej niż 50% tej sumy. Zasady dla mieszkań są analogiczne, ale znaczenia nie ma rok budowy.
• Zapisy OWU Warta Dom i Warta Dom Komfort  są bardziej restrykcyjne. Istnieje odpowiedzialność do kwoty 150 000 zł, jeśli dom ma do 40 lat. W przypadku starszych budynków brak przeglądów może oznaczać całkowitą odmowę wypłaty.
• OWU Compensa Rodzina przewidują odpowiedzialność za szkodę, jeśli dom mieszkalny ma do 40 lat. Odszkodowanie obejmuje wówczas do 50% sumy ubezpieczenia budynku, jednak nie więcej niż 150 000 zł, oraz do 50% sumy ubezpieczenia znajdujących się w nim ruchomości domowych.
• W Wienerze (marka Compensy, OWU 4 Kąty) pełna odpowiedzialność istnieje w przypadku wykupienia wariantu od wszystkich ryzyk, gdy nieruchomość ma mniej niż 40 lat. W innych przypadkach towarzystwo ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania w całości.
• Generali w OWU Generali, z myślą o domu i rodzinie prezentuje najbardziej liberalne podejście: brak przeglądów nie wpływa na wypłatę odszkodowania niezależnie od wieku nieruchomości. Obowiązki właściciela zapisane w ustawach i innych aktach prawnych nadal jednak obowiązują. Brak przeglądów może skutkować karami administracyjnymi.
• Allianz i Uniqa nie przewidują podobnych zapisów jak powyżej omówione towarzystwa. Brak aktualnego przeglądu stanowi zatem potencjalną podstawę odmowy wypłaty odszkodowania, jeśli fakt ten miał wpływ na powstanie szkody.

Właściwe wypełnianie przez właściciela nieruchomości opisanych powyżej obowiązków nie tylko pozwala zachować większy spokój w przypadku zdarzenia szkodowego. Przede wszystkim poprzez ujawnienie ukrytych usterek i ich niezwłoczne usunięcie zwiększa szansę na uniknięcie zdarzeń groźnych dla naszego mienia i życia.  

Informacje zawarte w powyższym artykule nie są opinią prawną. Regulacje dotyczące obowiązkowych przeglądów zawarte są we wspomnianych wyżej ustawach.